Cómo reclamar gastos de hipoteca ya cancelada

Si te preguntas si aún puedes reclamar los gastos de una hipoteca ya cancelada, la respuesta es sí: el derecho a recuperar lo que pagaste de más no se apaga porque hayas terminado de pagar, hayas vendido el piso o hayas cancelado el préstamo. No desaparece con la extinción de la hipoteca. Eso sí, no todos los gastos se reclaman, el resultado depende de cuándo firmaste, de qué conceptos pagaste y de si aceptaste alguna compensación. Y la acción para que te devuelvan esas cantidades tiene un plazo de prescripción: no des el tema por abierto solo porque la hipoteca sea antigua. Aquí te explicamos qué procede, qué papeles buscar y en qué orden se reclama.

Qué gastos puedes reclamar y cuáles no

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2019, interpretada por el Tribunal Supremo, abrió la puerta a recuperar los gastos de formalización que el banco te cargó de manera abusiva. En la práctica, los conceptos que puedes discutir son estos:

• Notaría. Las costas de la escritura de préstamo que pusieron a tu cargo. La doctrina del Supremo sitúa en la mitad de los aranceles de esa escritura lo que corresponde devolver.
• Registro de la Propiedad. La totalidad de los honorarios de inscribir la hipoteca.
• Gestoría. El 100 % de lo que el banco te repercutió por tramitar el préstamo, aunque nunca contrataras ni conocieras a esa gestoría.
• Copias. Lo que te cobraron por expedir copias de la escritura, una partida que suele pasar desapercibida dentro del recibo de notaría.

En sentido contrario, la doctrina judicial no ha admitido con carácter general la devolución del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que en la mayoría de las escrituras antiguas pagaste tú, ni de la tasación, que en la práctica solía correr a cargo de la propia entidad. A partir de noviembre de 2018 el impuesto lo paga el banco por ley, así que en las firmas posteriores es fácil que ni siquiera lo adelantaras. No lo sumes a la reclamación como si siempre se devolviera la mitad.

Para los contratos firmados a partir de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de regulación de los contratos de crédito inmobiliario, la situación es distinta. Su artículo 14.1.e) impone al banco pagar directamente los gastos de notaría, registro, gestoría y copia, así que en los préstamos recientes la reclamación de esos conceptos resulta menos necesaria. Los gastos de cancelación, los de la escritura de levantamiento de la hipoteca, siguen un tratamiento parecido: también suelen poder exigirse a la entidad cuando te los cargaron a ti.

Cancelar el préstamo no apaga la reclamación

La hipoteca es la garantía real sobre la vivienda, y se queda sin contenido cuando amortizas el préstamo. La reclamación de gastos no nace de que la hipoteca siga viva: nace de una cláusula abusiva de la escritura y de las cantidades que pagaste de más. Por eso puedes reclamar igual si llegaste al final de las cuotas, si cancelaste al vender, o si subrogaste el préstamo en otro banco.

Hay dos cautelas que te interesa mirar antes de escribir al banco. La primera: si en su día aceptaste una oferta de compensación o un pago de un fondo de retribución notarial. Algunas entidades y algunas notarías abonaron cantidades a quienes tenían este problema, y aceptarlas pudo suponer renunciar a reclamar de nuevo. Revisa las cartas y las escrituras de aquella época antes de dar por hecho que el expediente está limpio.

La segunda es independiente del dinero. Una vez cancelada la hipoteca, puedes pedir al banco que suprima tus datos personales conforme a la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales. Esa petición no sustituye a la reclamación económica y te recomendamos tramitarla aparte, para que un escrito de baja de datos no se confunda con la petición de devolución.

El plazo de prescripción es el punto crítico

La acción para exigir la devolución de lo que pagaste indebidamente tiene un plazo de prescripción limitado. Antes de empezar, comprueba con un profesional si los pagos que quieres reclamar siguen vigentes. La mayoría de las hipotecas de este tipo se firmó entre mediados de los años noventa y 2019. Es frecuente que los pagos más antiguos estén afectados por la prescripción y que los más recientes conserven viabilidad. No basta con saber que pagaste de más: tienes que identificar cuándo abonaste cada concepto y dar prioridad a los que aún están a tiempo.

Interrumpir ese plazo no es tan sencillo como enviar una carta al banco. Por regla general, solo la demanda judicial u otro acto con una eficacia interruptiva análoga detiene el cómputo. Por eso no te recomendamos aplazar la vía judicial de forma indefinida mientras agotas la reclamación extrajudicial. El escrito al banco documenta el caso y a veces lo resuelve, pero no lo tomes como un freno del reloj.

Qué documentos reunir cuando ya no tienes la hipoteca

Una reclamación sólida se apoya en el expediente del préstamo, no en el recuerdo de lo que firmaste. Antes de escribir, localiza y ordena esto:

• Escritura de préstamo. Una copia simple basta para el análisis. La que expide la notaría suele incluir las facturas desglosadas. Las notarías conservan el protocolo aunque el notario se haya jubilado: pasa al archivo del colegio notarial. Con la fecha aproximada y los nombres de quienes firmasteis, la localizan.
• Facturas de notaría, registro y gestoría, si las conservas. Permiten cuantificar cada concepto. Si se perdieron, notaría y registro expiden duplicados o certificaciones, normalmente a cambio de una tasa, y la gestoría puede reenviar su factura.
• Escritura de cancelación y nota simple. Acreditan que la hipoteca se levantó y acotan las fechas. No son imprescindibles para estudiar los gastos de constitución, pero ordenan el relato.
• Justificante del impuesto, el modelo 600, si lo pagaste. Se consulta en la oficina liquidadora de tu comunidad autónoma. Guárdalo para ver si ese pago fue tuyo, no para sumarlo en automático.
• Cartas de compensación del banco o de la notaría, si existieron. Sirven para descartar una renuncia previa.

Empieza por la notaría. Con una solicitud sueles resolver la escritura, y de esa escritura cuelga el resto: la tasadora, si aparece citada, la gestoría y el desglose de aranceles. No bloquees la reclamación porque te falte una factura suelta cuando la copia simple ya desglosa el gasto.

Si el banco rechaza la reclamación o no contesta

Una negativa inicial, o una oferta parcial, no cierra el expediente. Es la postura habitual de las entidades hasta que agotas las vías, y no significa que tu reclamación carezca de fundamento. El siguiente paso natural es el Banco de España: es gratuito, se tramita por su sede electrónica y en esa fase no necesitas abogado. Su resolución no es una sentencia ni sustituye una condena de cantidad. En la práctica, las entidades suelen atender la recomendación, y el informe te sirve de antecedente si el caso termina en los tribunales.

Si esa vía tampoco te devuelve el dinero, toca valorar la demanda. Mira tres cosas antes de decidir: la cuantía que de verdad puedes recuperar después de aplicar la prescripción, los costes del procedimiento y las costas. En la mayoría de los casos la reclamación se resuelve sin llegar a juicio, ya sea por acuerdo, por la vía extrajudicial o porque una demanda bien documentada mueve al banco. El procedimiento judicial depende de la cuantía y de la complejidad, y en los importes habituales de esta reclamación suele ir por los cauces más ágiles del orden civil.

Documenta desde el primer escrito. Fechas, conceptos e importes tienen que coincidir en la carta al banco, en el expediente del supervisor y, si hace falta, en la demanda. Un número que cambia de un papel a otro es el fallo que más fácil le resulta explotar a la entidad.

Cuánto se mueve la reclamación y cuánto tarda

La cifra depende del capital, de la provincia (los aranceles y el tipo del impuesto variaban por comunidad autónoma) y del año de la firma. Como referencia de lo que se maneja en esta reclamación:

• Hipoteca de 100.000 euros: entre 1.000 y 1.800 euros.
• Hipoteca de 150.000 euros: entre 1.500 y 2.500 euros. En una firmada en 2007, cuando se suman más conceptos discutidos, la horquilla que se cita llega a situarse entre 1.500 y 3.000 euros.
• Hipoteca de 250.000 euros o más: de 2.500 a 4.000 euros en adelante.

Esas bandas son una orientación, no tu resultado. Hay que apartar lo que en tu escritura no procede: el impuesto y la tasación no se devuelven con carácter general. Sobre lo que sí se reconoce se suman los intereses legales desde cada pago. En hipotecas de 2005 a 2010, esos intereses pueden añadir varios cientos de euros. Si el banco acepta en vía extrajudicial, el cierre puede llegar en unas semanas. Si hay que demandar, lo habitual es entre 8 y 18 meses, según el juzgado.

Reclamar los gastos de una hipoteca ya cancelada está a tu alcance, pero pide orden en los papeles, control del plazo y una escala clara: escrito al banco, Banco de España y, si el dinero no vuelve, el juzgado. La clave es actuar sobre los pagos que no han prescrito y cuantificar cada concepto antes de negociar. En Voy a Reclamar revisamos la escritura, las cartas de compensación y las fechas de cada factura antes de presentar nada, para no reclamar una partida muerta ni dejar correr una que aún está viva.