Al firmar tu hipoteca es probable que el banco te cargara gastos que, por ley, no te correspondían. Reclamarlos es posible y en muchos casos se recuperan varios cientos o miles de euros. Te contamos cómo reclamar los gastos de hipoteca paso a paso.
Qué gastos de hipoteca puedes reclamar
El Tribunal Supremo y el TJUE han fijado que las cláusulas que imponían todos los gastos al cliente son abusivas. El reparto quedó así: la entidad debe asumir buena parte de los gastos de constitución del préstamo hipotecario.
- Gastos de notaría de la escritura del préstamo (se reparten, y buena parte corresponde al banco).
- Registro de la Propiedad: corresponde íntegramente a la entidad.
- Gestoría: la mitad o la totalidad, según el caso.
- Tasación: reclamable en las hipotecas anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) merece mención aparte: la jurisprudencia lo atribuye al prestatario en la mayoría de escrituras, por lo que normalmente no se recupera.
Documentación que necesitas
Para calcular lo que te deben hay que reunir las facturas y la escritura. Sin estos documentos es difícil cuantificar la reclamación.
- La escritura del préstamo hipotecario.
- Las facturas de notaría, registro y gestoría.
- El justificante del pago del AJD (modelo 600).
- El DNI del titular o titulares.
Cómo reclamar paso a paso
El proceso combina una reclamación amistosa y, si el banco no atiende, la vía judicial. Estos son los pasos:
- Calcula el importe reclamable sumando las facturas que corresponden a la entidad.
- Presenta una reclamación escrita ante el Servicio de Atención al Cliente del banco.
- Espera la respuesta dentro del plazo legal.
- Interpón demanda judicial si te lo deniegan o guardan silencio.
¿Ha prescrito mi derecho a reclamar?
La nulidad de la cláusula no prescribe, pero la devolución del dinero sí tiene un plazo. El TJUE ha señalado que ese plazo empieza a contar desde que el consumidor pudo conocer el carácter abusivo de la cláusula, no desde la firma. Por eso conviene no demorarse: cada caso debe analizarse de forma individual. Si tienes dudas sobre fechas, revisa nuestra guía sobre el plazo para reclamar.
Cuánto dinero puedes recuperar
El importe depende del valor de tu hipoteca y de las facturas pagadas. A la cantidad reclamable se suman los intereses legales desde que abonaste cada gasto, lo que incrementa la devolución final. En hipotecas de importe medio, la cifra recuperable suele ser relevante.
Errores frecuentes al reclamar
No aceptes la primera oferta del banco si es notablemente inferior a lo que te corresponde; muchas entidades proponen acuerdos a la baja. Tampoco des por perdida la reclamación por no encontrar las facturas: notarías, registros y gestorías pueden expedir duplicados.
Si además contrataste otros productos con la misma entidad, comprueba si te interesa reclamar el IRPH o una tarjeta revolving, porque es habitual acumular varias reclamaciones frente al mismo banco.
Da igual si ya cancelaste la hipoteca
Mucha gente cree que, al haber terminado de pagar el préstamo o al haber vendido la vivienda, ya no puede reclamar. No es así: los gastos se abonaron en el momento de la firma y el derecho a recuperarlos no desaparece por haber amortizado la hipoteca. Lo determinante es la fecha y las reglas de prescripción, no que el préstamo siga vivo.
Tampoco importa que hayas subrogado o cambiado de banco: la reclamación se dirige a la entidad con la que firmaste originalmente la escritura y asumiste esos gastos.
¿Merece la pena reclamar?
Salvo el AJD, casi todos los gastos son recuperables y la jurisprudencia está consolidada a favor del consumidor. El coste de reclamar suele compensar con creces el importe que recuperas, sobre todo cuando la reclamación la lleva un equipo especializado que la gestiona de principio a fin. Muchos despachos, además, solo cobran si ganan, así que puedes iniciar el proceso sin desembolso inicial.
¿Firmaste tu hipoteca y pagaste todos los gastos? Empieza tu reclamación paso a paso y recupera lo que pagaste de más.